בלוג אישי

“כל מה שלא עולה-עולה, כל מה שלא עלה-יעלה”

קרדיט: pixabay

אז הנה הגיע הרגע, הרגע המיוחל שכולנו חיכינו לו – איך עושים כסף מהקורונה הארורה הזאת?! סופסוף מצאתי דבר אחד חיובי בפאקינג קורונה-טיים הזה. עכשיו רק דבר אחד נשאר – לשמור את זה בסוד. אז תקראו בלב…

הסקירה הבאה לוקחת אותנו לעולם שפגש אותי לראשונה לפני מספר שנים (אפרט בהמשך). אני מדבר על עולם הנדל”ן הישראלי בו תתפלאו לשמוע שהמשוואה שלו היא שההשקעה היא די בטוחה וטווח הזמן לא כ”כ ארוך ביחס להשקעות אחרות. אבל זה היה נכון גם פרי-משבר קורונה אז מה פתאום עכשיו החלטתי לכתוב על זה? תבינו משהו אחד פשוט, שוק הנדל”ן עולה במשך כל כך הרבה שנים ללא ירידות וללא עצירות… ועולה בקצב מטורף ! ופתאום הקורונה גרמה לעצירה פתאומית של המחירים. לפתע המחירים החלו לקפוא. עכשיו שתבינו למה זה תקדימי? כי לא הייתה עצירה כזאת בשוק משנות ה-90! מה שאומר שהיום זה הטיימינג המושלם להשקיע בנדל”ן.

בהמשך הכתבה אתייחס גם להתחדשות עירונית שלמעשה לה החלק הארי ביותר בשוק הנדל”ן. בעניין זה לקחתי על עצמי לנתח את חברת ימין יהלום יזמות בע”מ וראיינתי את מנהל השיווק של החברה – עו”ד שי יהלום. חברת ימין יהלום יזמות בע”מ נוסדה ע”י דידי ימין (דור שני למשפחת קבלנים ויזמים), יחד עם האדריכל אלי יהלום (סא”ל במילואים ומהנדס העיר ראשון-לציון לשעבר). החברה מובילה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, מקדמת מתחמים לפינוי בינוי, פרויקטי תמ”א 38 ויזמויות נוספות בתחום הנדל”ן. לחברה רישיון קבלן ג’5 בסיווג 100 – הדרגה הכי גבוהה, רישיון המתיר לחברות לבצע פרויקטים הנדסיים ובנייה ללא הגבלת היקף.

כחלק מפרויקטי החברה ישנם פרויקטים הנמצאים בתהליכי רישוי לתמ”א 38 חיזוק / הריסה, לדוגמה: רח’ גרינבוים 5 בחולון, הפיקוס 4-12 בתל-אביב, סוקולוב 53-55 ת”א ועוד. פרויקטים בתהליך רישוי לפינוי בינוי, לדוגמה: מתחם פוארטה דל סול באשקלון, מגדלי הלאום בלוד ועוד. פרויקטים מאוכלסים – מסריק 19 בבת-ים ובקרוב יאוכלס גם פרויקט תמ”א 38 “יהלומי הבקעה” הבנוי בגני תקווה. ועוד פרויקט אחד חדש שהצית את תשומת ליבי כיוון שאני רואה בו הזדמנות לרווח עתידי – פרויקט ‘יהלומי השקמה’ בקרית אונו אשר נמצא בשלבי התחלת הבנייה ובשלב הPreSale  במכירות, מה שאומר שזה חלון הזמן הטוב ביותר לרכוש דירה.

נתחיל מהתחלה, מי אני שאכתוב את דעותיי על נדל”ן ואנסה לחזות את התפתחות שווקי ההשקעות?

אז אני אלכס. תואר ראשון בלוגיסטיקה וכלכלה ותואר שני בחינוך בלתי-פורמאלי שהסתיים לפניי שניה- שניהם באונ’ בר-אילן. ממשיך הלאה לדוקטורט בעוד מספר רגעים וכרגע עובד על התזה.

אז איך אני פוגש את עולם הנדל”ן ואיך ראיתי במו עיניי את העלייה הבלתי פוסקת? אי שם בשנת 2016, כשהתעוררה תנועה בשם “לא קונים דירה במחיר בועה” וכתבות יומיות על חוסר היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירות במחירים לא שפויים הקיימים בארצנו הקטנטונת, רכשתי את דירתי הראשונה באשקלון – 3 חדרים באזור הישן של העיר, “שכונת עתיקות”. זה מה שיכלתי להרשות לעצמי באותה תקופה ולמרות שאני לא אוהב להכניס אנשים למיטתי, אמונותיי וכיסי, אשתף שמחיר הקניה שלה עמד על 580,000 ש”ח, והערכת שמאי היום תראה שווי של 850,000 ש”ח (עליה של 46%) במידה ואנסה למכור אותה יוצא שלכאורה הרווחתי כל שנה 42,500 ש”ח מבלי לעשות כלום (אגב, אני מדבר רק על עליית מחיר הדירה – כמובן שמשך כל הזמן הזה קיבלתי עליה גם דמי שכירות). בנוסף כיוון שזאת דירתי היחידה יש לי פטור מלא עלה הרווח ולכן גם לא אשלם מס שבח במידה ואמכור. עכשיו שתבינו, הדירה הזאת שרכשתי היא יחסית זולה וכל השוק עלה ביחס ישר.

כך שלדוגמה: אם הייתי רוכש בשנת 2016 דירה במחיר של 1,500,000 היום היא הייתה שווה 2,190,000 !

למה אני חושב שהשקעות נדל”ן הן השקעות בטוחות (יחסית) ומה היתרון היחסי שלהן ביחס ליתר ההשקעות?

הכרם

הכרם – פרויקט בוטיק באשקלון

השקעה ב’נכסי דלא ניידי’ או בשמם המקוצר נדל”ן מניבה בממוצע רווח של 2.7% – 4.2%  מקניית הנכס. השוני ברווח נע בין מיקום גיאוגרפי, גודל הדירה, חברת הבניה וכמובן השאלה המרכזית מאחוריה עומדות רוב תיאוריות הכלכלה- היצע וביקוש.

כשיש היצע יתר של דירות להשכרה מגמת המחירים קפואה או לפעמים גם יורדת, כשיש ביקוש יתר לדירות כאלה המגמה קפואה ובדרך כלל גם עולה – מתאים לחוקי צריכה ברוב המוצרים המוכרים לנו.

זו בדיוק הסיבה שבימים האלו התחלתי לחפש לרכוש דירה נוספת באזור שבו אני עובד וגר- נכון להיום מרכז הפעילות שלי נמצא באשדוד ואם אהיה כן התכנון האוטופי שנמצא בראשי זה “1 בכל עיר ים עד גיל 45”- יש לי עוד תריסר שנים כדי להגיע ליעד (התחייבסות קלה אבל אם לא תכוון לשמיים לא תצליח להאיר כמו כוכב).

אבל כולם הרי יודעים שנדל”ן זו בועה שתתפוצץ בסוף! כל המחירים המנופחים ירדו! עדיף להשקיע אצל סוכן השקעות, והאחוזים זהים ואפילו גבוהים כמעט פי 2!”

  • כל 10 שנים בממוצע יש ‘משבר כלכלי’ שפוקד חלקים מסוימים בעולם (ולעתים את כל העולם), בטווח הארוך, יחד עם משברים אלו, מוצרי הצריכה שאנו צורכים מתייקרים, הנכסים עולים בשוויים ויוקר המחיה ממשיך לעלות.

במצב ‘נורמלי’ השווקים נמצאים ב’שיווי משקל’ עד אשר עוברים טלטלה כלשהי (עליית מחירים, ירידת מחירים, משבר עולמי) ובמצבים אלו השקעה בכל נתיב תהיה תואמת את אחוזי הרווח ה’נורמלים’ גם כן, ובמצבי חירום ומשבר המחירים יורדים משמעותית (קפיאת מחירים כמוה כירידה משום שכל זמן שעובר והמחיר לא עולה ההשקעה לא מגדילה את רווחה) ואלו התקופות בהן הזדמנויות צצות ובמידת האפשר צריך לנצל אותן.

  • שוק המניות? הקריפטו? פתיחת מסעדה או עסק כלשהו? תקופת הקורונה הזו, שתעבור בעוד מספר רגעים, הוכיחה את השורה הידועה מהשיר “הבורסה נפלה, אנשים קופצים מהגג- גם משיח קפץ והודיעו שהוא נהרג”… לרוב אנשים המבינים בהשקעות טוענים כי האשליה בקניית דירה במחשבה שגם אם יפלו השמיים, נכס נדל”ן עדיין יהיה שם למטרת מגורים פרטיים או להשכרה- המצב הוכיח שזו דווקא לא מנטרה והשקעה בטוחה יחסית להשקעות האחרות שנראו כבטוחות לפני פחות משנה.
  • הסקירה האחרונה שקראתי של חברת S&P ( אחת מחברות דירוג האשראי הגדולות בעולם) נתנה חיזויי בהקשר של נדל”ן בישראל- בקצרה, השוק הנוכחי בקפיאה או אפילו ירידת מחירים קלה אך צפוי להתנרמל בטווח חצי שנה-שנה הקרובים.

ימין יהלום יזמות בע”מ

כשחברת “ימין יהלום יזמות בע”מ התחילה לפרסם באתר הבלוגרים הרמתי טלפון לשי יהלום – עו”ד המשמש גם כסגן יו”ר הועדה להתחדשות עירונית מטעם לשכת עורכי הדין בארץ, סמנכ”ל החברה והאיש שכנראה עתיד לנהל אותה בעוד כמה שנים. נפגשנו בבניין המשרדים של הקבוצה באשקלון ומלבד הפרויקטים שהוא הציג לי, קיבלתי גם סקירה על התכניות השונות והסיורים הוירטואלים בנכסים שנבנו ואלו העתידיים להבנות.

מה שלא עולה-עולה, וכל מה שלא עלה-יעלה

יהלומי השקמה

יהלומי השקמה – פרויקט בוטיק בקרית אונו

אחד המשפטים שאמר שי ושאנצור בראייה הכלכלית שלי. יצא לי לפגוש אדם עם ‘ניצוץ’ ייחודי בעולם הנדל”ן- נתקלתי כבר בהרבה אנשי מכירות או ‘מחויבי מערכת’ אבל לא בהרבה מקרים יצא לי לשבת מול אדם עם להט כזה לעולם הזה, אשר יגרום לי להתחיל לחקור ולתכנן השקעה באחד מן הפרויקטים שלהם- הפרויקט שהכי שמתי עליו עין זה הפרויקט החדש שלהם בקריית אונו – “יהלומי השקמה”.

עכשיו רק נשאר לי להבין מאיפה אני מגייס את האמצעים להשקעה הבאה שלי (זוכרים שסיכמנו לשמור את כל זה בסוד?)

רוצים פרטים נוספים לגבי הפרויקטים המצוינים בכתבה? לחצו כאן

 

KingMil
נכתב על ידי
אשדודי אסלי. סופר, מרצה ואיש חינוך. לא נשוי כי רע לי גם בלי זה. בדרך כלל כותב על אהבה, על המציאות ועל מה שיושב על הלב.
לחץ על מנת להגיב

פרסם תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

בחזרה למעלה .